«Entende-se por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.»
(cfr. artº 204.º, n.º 2 do Código Civil)
Partindo deste princípio, poderemos considerar que qualquer área tida como um espaço ou terreno não edificado e que circunda um prédio seja de considerar como logradouro. É o pátio, um jardim, quintal, terreiro, lugar de recreio, terreno de horta, ou qualquer outro tipo de terreno contíguo a um edifício, que esteja na sua dependência e ao serviço de um prédio urbano (seja este habitacional ou afecto a outra finalidade).
Podemos então deduzir que logradouro é, em princípio, uma área do edifício que deva considerar-se comum, cabendo perfeitamente na previsão do disposto no artigo 1421.º, n.º 1, alínea a) do Código Civil ou, nalguns casos, presumindo-se como comum, subordinando-a ao consignado no n.º 2, alínea a) do mesmo artigo?
Artigo 1421.º
(Partes comuns do prédio)1 – São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.3 – O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Alterado pelo Artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 267/94 – Diário da República n.º 247/1994, Série I-A de 1994-10-25, em vigor a partir de 1995-01-01
O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo DL 555/99, de 16Dez, estipula no seu Artº 43.º n.º 4 o seguinte:
«Os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil.»
Assim e, em princípio, não nos restariam dúvidas que os logradouros mais não fossem do que partes comuns e a eles aplicáveis todas as regras da propriedade horizontal incluindo as respeitantes da fruição, a par das despesas de conservação e de manutenção, daí resultando a responsabilização coletiva, à semelhança das restantes partes comuns.
No entanto, todas estas premissas apenas serão válidas se, nos termos do nº 3 do Art.º 1421.º outra qualificação não resultar do Título Constitutivo da propriedade horizontal:
«O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns»
Assim, podem existir logradouros que sejam logo desde início consideradas partes comuns ou, por força do seu destino e da sua utilização, passem a ser de uso comum.
Certo, agora resta-nos desmitificar, pois durante alguns anos têm sido grandes as dúvidas sobre as despesa inerentes a essas partes:
Sobre quem impendem as despesas das partes comuns, nos casos em que sejam afetas a apenas uma das frações?
— É o que iremos tratar na 2ª parte deste artigo. Não perca.
(continua…)
