O Administrador é a pessoa, singular ou coletiva, que tem como função administrar a propriedade horizontal no que respeita às partes comuns dos prédios, ou seja, é o responsável pela gestão e execução das decisões da Assembleia de Condóminos (AC).  É eleito e pode ser exonerado por esta, exceto nos casos de nomeação ou exoneração por via judicial, a qual pode ser requerida por um condómino, caso a Assembleia não o faça.

A figura do Administrador apresenta-se, a par da Assembleia de Condóminos, como um órgão administrativo tendo, conjuntamente com a AC, a seu cargo a administração das partes comuns do edifício (nº 1 do Artº 1430º do Código Civil). No entanto, enquanto a AC tem um papel decisório, por votação dos presentes, o Administrador tem um papel executivo das decisões aprovadas em AC e de gestão administrativa geral.

Mediante deliberação efetuada por maioria de votos representativos do valor total do prédio ou, em 2ª marcação de reunião por maioria simples, desde que os presentes representem 1/4 do valor total do prédio, a Assembleia pode designar um ou mais indivíduos como Administradores, que podem ser condóminos ou quaisquer outras pessoas ou entidades externas ao condomínio (nºs 1 e 4 do Artº 1435º do CC).

Se o cargo de administrador de condomínio tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos, como por um terceiro, quem, na prática, pode então ser Administrador de um Condomínio?

• Qualquer Condómino (residente ou não)
• Um terceiro (mesmo que seja um particular)
• Uma empresa de gestão de condomínios

Independentemente de ser exercido empresa, pessoa externa ou por um condómino, o cargo de Administrador pode ser remunerado. Cabe à assembleia decidir se quer ou não pagar e definir o montante. No caso de pessoa externa ou empresa, deve ser celebrado um contrato, em princípio válido por um ano, renovável. No caso de pessoa externa, o administrador tem de estar inscrito na segurança social e subscrever um seguro de acidentes de trabalho. Também podem ser designados dois administradores, com funções repartidas ou diferenciadas.

Nos casos em que se opte por contratar uma empresa para exercício das funções de administração, é habitualmente é nomeado um ou mais administrador(es) interno(s) ou sob qualquer outra designação, que servirá como elemento de contacto entre os condóminos e a empresa de administração mas, sobretudo em muito importante, assegurará(ão) a(s) assinatura(s) que, conjuntamente com o administrador assinarão cheques ou movimentarão a(s) conta(s) do condomínio.

O Administrador mantém‑se em funções até ser eleito ou nomeado um sucessor ou eventualmente seja exonerado, nos termos legais.

São funções do Administrador

A lei define tarefas para o administrador, o que não impede a Assembleia de Condóminos de atribuir-lhe outras (Artº 1436º do CC, já com as alterações da Lei 8/2022, de 10 de janeiro):

1 – São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:

a) Convocar a assembleia dos condóminos;

b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;

c) Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;

d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;

e) Verificar a existência do fundo comum de reserva;

f) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;

g) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;

h) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;

i) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;

j) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas.

l) Prestar contas à assembleia;

m) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;

n) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

o) Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;

p) Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;

q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.

r) Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação.

2 – Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.

3 – O administrador de condomínio que não cumprir as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições legais ou em deliberações da assembleia de condóminos é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.